Em setembro de 2024, foi sancionada a Lei 14.973/24, amplamente divulgada pela mídia como uma inovação para permitir a atualização do valor de bens imóveis nas declarações de pessoas físicas e jurídicas. No caso das pessoas físicas, muitos contribuintes, incentivados por reportagens superficiais, decidiram atualizar o valor de seus imóveis, acreditando que pagariam apenas uma alíquota de 4% para ajustar o valor de mercado. À primeira vista, essa opção parecia vantajosa, especialmente quando comparada à tributação sobre o ganho de capital, que pode ultrapassar 15% em determinados casos.

Entretanto, a realidade mostrou-se mais complexa do que o divulgado inicialmente. A Receita Federal, por meio da Instrução Normativa RFB Nº 2.222, apresentou uma fórmula que não apenas elimina o suposto “benefício”, mas também pode resultar em uma tributação ainda maior caso o imóvel seja vendido antes de 36 meses da atualização, ou seja, dentro de três anos.
A fórmula utilizada para calcular o ganho de capital é a seguinte:

GANHO DE CAPITAL = VALOR DE ALIENAÇÃO – [CUSTO DE AQUISIÇÃO ANTES DA ATUALIZAÇÃO + (DIFERENCIAL DE CUSTO TRIBUTADO NA ATUALIZAÇÃO x PERCENTUAL PREVISTO EM LEI)]

Com essa fórmula e o percentual previsto na lei, algumas dicas importantes podem ser extraídas:

Não é vantajoso optar pela atualização se o imóvel for vendido antes de 36 meses da atualização.

A atualização começa a ser interessante apenas a partir de 85 meses de posse do imóvel antes da venda. No entanto, o período exato precisa ser avaliado caso a caso, considerando as particularidades de cada contribuinte.

Somente após 181 meses de posse (15 anos), o percentual previsto em lei atingirá 100%, tornando a atualização praticamente irrelevante, uma vez que, após tanto tempo, o valor atualizado já estará defasado.

Dessa forma, ao contrário do que foi sugerido pela mídia, não há uma redução imediata e efetiva na tributação ao optar pela Lei 14.973/24. Em muitos casos, o contribuinte pode enfrentar surpresas econômicas, com a possibilidade de pagar ainda mais tributos do que pagaria sob o regime de ganho de capital convencional.

Antes de decidir pela atualização do valor de imóveis com base na Lei 14.973/24, é fundamental que o contribuinte faça uma análise detalhada do impacto tributário a longo prazo. Embora a alíquota de 4% pareça atraente, a aplicação da fórmula da Receita Federal e as condições impostas tornam a decisão muito mais complexa e prejudicial em casos de alienação precoce. Como sempre, o planejamento tributário cuidadoso, com orientação especializada, é a melhor estratégia para evitar armadilhas fiscais e garantir decisões financeiramente vantajosas.

 

Rafael Conrad Zaidowicz é contador e advogado, respectivamente, da Zaidowicz Contabilidade Empresarial Ltda e Zaidowicz & Soares advogados.